所有者不明土地管理命令の登記と亡○○相続財産登記について
所有者不明土地・建物管理人選任時の登記について備忘録です。
相続登記未了の土地は、
①相続登記
②亡○○相続財産への氏名変更登記
③裁判所嘱託による所有者不明土地管理命令の登記
の流れで登記します。
以下、根拠である登記研究913号の原文抜粋資料を記載します。
1 所有者不明土地管理命令
（1） 所有者不明土地管理命令の登記
ア 裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地（土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地又は共有持分を対象として、所有者不明土地管理人による管理を命ずる処分（以下「所有者不明土地管理命令」という。）をすることができることとされた（改正民法第264条の2第1項）。また、裁判所は、所有者不明土地理命令をする場合には、当該所有者不明土地管理命令において、所有者不明土地管理人を選任しなければならないこととされた（同条第4項）。さらに、所有者不明土地管理命令があった場合には、裁判所書記官は、職権で、遅滞なく、所有者不明土地管理命令の対象とされた土地又は共有持分について、所有者不明土地管理命令の登記を嘱託しなければならないこととされた（改正非訟法第90条第6項）。
イ 所有者不明土地管理命令の登記の記録例は、別紙の1（1）及び3のとおりとする。
ウ 所有権の登記名義人が死亡し、相続登記が未了である場合において、その相続人が所有者となった土地又は共有持分について所有者不明土地管理命令がされたときは、所有者不明土地管理命の登記をするためには、その前提として、相続登記をする必要がある。この相続登記の申請は、所有者不明土地管理命令の対象とされた土地又は共有持分に係る相続人が登記申請人となり、所有者不明土地管理人がその代理人となって行うことになる。この場合には、裁判所に提出された戸籍関係書類の裁判所書記官の認証に係る謄本を相続を証する情報として取り扱うことができるものとする。また、裁判所書記官の作成に係る所有者不明土地管理人選任及び印鑑証明書（共有に関する非訟事件及び土地等の管理に関する非訟事件に関する手続規則（令和4年最高裁判所規則第13号）第14条。以下「管理人の印鑑証明書」という。）又は所有者不明土地管理命令の裁判書謄本が代理人の権限を証する情報となる。
なお、所有者不明土地管理命令の対象である土地又は共有持分に係る所有権の登記名義人が死亡していることは判明したが、戸除籍の廃棄等により、その相続人のあることが明らかでない場合には、所有者不明土地管理命令の登記をする前提として、当該死亡した所有権の登記名義人の氏名変更の登記（相続財産法人名義への変更登記）をする必要がある。この登記名義人の氏名変更の登記の申請は、所有権の登記名義人の相続財産法人が登記申請人となり、所有者不明土地管理人がその代理人となって行うことになる。そして、管理人の印鑑証明書又は所有者不明土地管理命令の裁判書謄本が代理人の権限を証する情報となる。
この場合において、所有者不明土地管理命令の決定書からその変更の事実が明らかとならないときは、所有者不明土地管理人作成の報告書（変更があったことを具体的に証する内容のもので、所有者不明土地管理人が記名押印したものに限る。また、管理人の印鑑証明書の添付を要する。）を当該登記名義人の氏名について変更があったことを証する情報として取り扱うものとする。
工 所有者不明土地管理命令の登記は、所有権の処分の制限の登記に該当するため、所有者不明土地管理命令の登記の嘱託がされた土地に表題登記がない場合又は所有権の登記がない場合には、登記官は、職権で、表題登記及び所有権の保存の登記をしなければならない（不登法第76条第2項及び第3項）。この場合における登記の記録例は、別紙の4及び5のとおりとする。
なお、所有者不明土地管理命令がされた土地について表題登記がなく、その所有者を知ることができないときは、裁判所の嘱託情報の内容に従い、表題部所有者や所有権の登記名義人の氏名又は住所を「住所不明氏名不詳」などと登記するものとする。
おって、表題登記がない土地又は所有権の登記がない土地について所有者不明土地管理命令の登記がされたとしても、所在等が不明である土地の所有者に対しては、不登規則第184条第1項の規定による通知を行う必要はない。
2025年05月08日
司法書士 土地家屋調査士 馬場真作